Wenn Architekten, Auftraggeber und Bauunternehmer zusammentreffen, können vielfältige rechtliche Beziehungen entstehen. Architektinnen und Architekten müssen beim Bauen eine Vielzahl von Vorschriften zu beachten. Auf dieser Themenseite geben wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten rechtlichen Eckpunkte zum Thema „Architekten und Recht.
Übersicht
Berufsbezeichnung/Titel „Architekt“
Der Titel „Architekt“ ist eine geschützte Berufsbezeichnung. Es darf sich nur so nennen, wer ein Studium der Architektur mit mindestens vier Jahren Regelstudienzeit absolviert hat und Mitglied in einer Architektenkammer ist.
Ein Ingenieur, der kein Architekt ist, darf dies vor Vertragsabschluss nicht verschweigen, wenn es bei dem Auftrag auf die Qualifikation als Architekt ankommt.
Eintragung in Architektenkammer
Voraussetzung hierfür ist ein abgeschlossenes Studium der Architektur, Landschaftsarchitektur oder des Bauingenieurwesens sowie zwei Jahre angeleitete Berufspraxis. Als Architekt besteht eine Pflichtmitgliedschaft in der Architektenkammer am Ort des Geschäftssitzes. Die Architektenkammer führt die Aufsicht über alle in ihrem Bezirk eingetragenen Architekten.
Rechtsform
Kaufmann
Architekten üben einen freien Beruf und kein Handelsgewerbe aus. Daher unterliegen sie auch nicht der Gewerbesteuer, es sei denn, sie führen ein Architektenbüro in Form einer Kapitalgesellschaft.
Eintragung im Handelsregister
Da Architekten zu den freien Berufen zählen, müssen sie als Freiberufler weder ein Gewerbe anmelden noch sich ins Handelsregister eintragen oder bei der Industrie- und Handelskammer anmelden.
Architekten-GmbH
Es ist zulässig, dass sich Architekten in einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) zusammenschließen. Eine Architekten-GmbH ist eine juristische Person, die nach § 13 Abs. 1 GmbH-Gesetz (GmbHG) Rechtsfähigkeit besitzt. Eine Architekten-GmbH ist ein sogenannter Formkaufmann im Sinne von § 6 Handelsgesetzbuch in Verbindung mit § 13 Abs. 3 GmbHG.
Berufsrecht
Die Architektengesetze der einzelnen Bundesländer regeln die Zulassung zum Beruf des Architekten und die Berufsausübung. In den Architektenkammergesetzen der Länder sind Vorschriften enthalten zu Baukammern, Berufsaufgaben, Berufspflichten und Berufsgerichten. Im Bereich des Kammerrechts existieren bundesweit einheitliche Regelungen.
Pflichten von Architekten
Am 01.01.2018 trat das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung, zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes und zum maschinellen Siegel im Grundbuch- und Schiffsregisterverfahren (BauVertrRRG) in Kraft. Das BauVertrRRG regelt den Bauvertrag (§§ 650a bis 650g Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) in einem eigenen Kapitel und den Architekten- und Ingenieurvertrag (§§ 650p bis t BGB) und den Bauträgervertrag (§§ 650u und 650v BGB) jeweils in einem eigenen Untertitel.
Architekten- oder Ingenieurvertrag
Durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag wird der Unternehmer verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen (§ 650p BGB). In der Regel ist ein Architektenvertrag als Werkvertrag einzustufen, zuweilen wird er auch als Dienstvertrag (§ 611 BGB) eingestuft; die konkrete Ausgestaltung ist entscheidend. § 650q BGB regelt, dass für Architekten- und Ingenieurverträge die Vorschriften über den Werkvertrag gelten.
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
Die Vertragsparteien können sich im Vertrag an den in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) verankerten Leistungen und Leistungsbildern orientieren. Die HOAI sieht Grundleistungen (§ 3 Abs. 1 HOAI) vor, die zur ordnungsgemäßen Erfüllung des Auftrags im Allgemeinen erforderlich sind. Die Leistungsbilder gliedern sich in die Phasen Vorplanung, Ausführungsplanung und Objektüberwachung.
Darüber hinaus gibt es sogenannte Besondere Leistungen (§ 3 Abs. 2 HOAI), die nur dann erbracht werden, wenn besondere Anforderungen bestehen und die Besonderen Leistungen mit dem Auftraggeber vereinbart wurden.
Bauvertrag
Ein Bauvertrag ist ein Werkvertrag zwischen einem Auftraggeber und einem Auftragnehmer über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerkes, einer Außenanlage oder eines Teils davon (§ 650a BGB). Er wird zwischen einem Auftraggeber und einem Bauunternehmer, der gleichzeitig auch Architekt sein kann, geschlossen.
Bauüberwachung
Ein Architekt, der die Bauaufsicht führt, muss die Bauarbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen. Dabei muss er sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass eine Anweisungen sachgerecht erledigt werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.11.2000, Az. VII ZR 362/99).
Ein Architekt muss sich allerdings nicht ständig auf der Baustelle aufhalten. Bei wichtigen oder kritischen Baumaßnahmen mit erhöhtem Mängelrisiko ist ein Architekt zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiveren Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Bauwerk nicht nach der Planung des Architekten, sondern nach den Vorgaben eines Dritten ausgeführt wird.
Auskunfts-, Verwahrungs- und Schutzpflicht
Daneben treffen Architekten Beratungs- und Hinweispflichten, die Teil der vertraglichen Hauptpflicht sein können. So müssen Architekten beispielsweise über Baumängel aufklären. Haben Bauherren als Laien falsche Vorstellungen von der Höhe des Architektenhonorars, kann hier ebenfalls eine Aufklärungspflicht bestehen.
Zu den Nebenpflichten von Architekten gehören außerdem Verwahrungs- und Auskunftspflichten. Der Architekt hat die Pflicht, Einsicht in Unterlagen zu gewähren. Architekten haben außerdem eine Verpflichtung zur Loyalität sowie Schutzpflichten. So muss ein Architekt den Auftraggeber beispielsweise vor Unfällen auf der Baustelle schützen.
Schweigepflicht
Architekten haben Stillschweigen über das zu wahren, was sie über den Auftraggeber erfahren. Hierbei handelt es sich um eine aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abgeleitete Nebenpflicht aus dem Vertrag mit dem Bauherrn. Ein Architekt muss auch Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse vertraulich behandeln. Sofern nichts anderes vertraglich geregelt ist, gilt keine allumfassende Verschwiegenheitspflicht.
Architektenhonorar
Die HOAI liefert Anhaltspunkte für angemessene Honorare für Ingenieur- und Architektenleistungen. Bis zum Jahr 2021 war die HOAI mit ihren Honorartafeln zwingende Preisgrundlage für Architektenhonorare. Inzwischen sind die Honorarsätze der HOAI unverbindlich.
Die Honorartafeln der HOAI weisen Orientierungswerte aus, die an der Art und dem Umfang der Aufgabe und der Leistung des Architekten ausgerichtet sind. Die Honorartafeln enthalten für jeden Leistungsbereich Honorarspannen vom Basishonorarsatz bis zum oberen Honorarsatz, gegliedert nach Honorarzonen und mit Ansätzen für Flächen, anrechenbare Kosten und Verrechnungseinheiten.
Abschlagszahlungen
Ein Bauunternehmer oder ein Architekt als Werkvertrags-Unternehmer kann von dem Besteller Abschlagszahlungen verlangen. Sind die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern (§ 632a Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung liegt bis zur Abnahme beim Unternehmer (§ 632a Abs. 1 Satz 3 BGB).
Freistellung von der Honorarforderung
Durch ein Verschulden des Architekten kann der Kostenrahmen eines Baus überschritten werden. Entsteht dem Bauherrn hierdurch Schaden, hat der Architekt den Bauherrn im Wege des Schadenersatzes von seiner bereits erhobenen Honorarforderung freizustellen.
Haftung
Wenn Architekten Fehler machen, kann der Schaden schnell in die Millionen gehen. Denkbar sind Baumängel oder Planungsfehler, die zu erheblichen Mehrkosten für den Auftraggeber führen. Dies können z. B. Kosten sein für eine notwendige Nachbesserung, um eine fehlerhafte Planung zu korrigieren.
Die Haftung für Überwachungsfehler richtet sich bei Architekten nach den allgemeinen Regelungen im Werkvertragsrecht (§ 650q BGB i. V. m. den §§ 633 ff. BGB). Bauunternehmer haften nach § 650a BGB i. V. m. den § 633 ff. BGB.
Berufshaftpflicht
Jeder Architekt, der freiberuflich tätig ist, ist berufsrechtlich verpflichtet, sich ausreichend gegen Haftpflichtansprüche zu versichern (vgl. z. B. § 33 Abs. 2 Nr. 5 des Gesetzes über die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen und die Ingenieurkammer-Bau Nordrhein-Westfalen).
Ansprüche gegen Architekten
Architekten können vom Auftraggeber in Anspruch genommen werden für Planungs- sowie Bauleitungs-/Überwachungsfehler, aber auch für Schäden, die durch eine Verletzung der Hinweispflicht entstehen. Ein Beispiel für ein Planungsfehler ist: Die Decken in einem Wohnhaus weisen keine hinreichende Trittschalldämmung auf. Ein Beispiel für einen Überwachungsfehler ist: Ein Architekt ist nicht vor Ort, deshalb werden Bauarbeiten nicht wie geplant ausgeführt und es dringt Wasser ins Bauwerk ein.
Haftung angestellter Architekten
Bei angestellten Architekten haftet der Arbeitgeber häufig (mit), da der Arbeitnehmer als Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfe tätig wurde. Bei angestellten Architekten gibt es Besonderheiten zu beachten, was die Haftungsaufteilung zwischen Arbeitgeber und angestelltem Architekten betrifft. Ob das Architekturbüro oder der einzelne Architekt haftet, hängt auch vom Verschuldensgrad des Arbeitnehmers ab.
Gesamtschuldnerische Haftung möglich
Bei Baumängeln kommen häufig mehrere Haftende in Betracht – neben dem Architekten auch Fachplaner wie Statiker, Schallschutzfachleute, der Bauunternehmer oder ausführende Handwerksunternehmen. Ein Architekt kann daher gemeinsam mit anderen gesamtschuldnerisch haften (§ 421 BGB).
Wenn ein Architekt auf Fachplaner zurückgreift, haftet er für deren Fehler nur, wenn diese offensichtlich erkennbar sind. Die Einbindung eines Brandschutzexperten durch den Auftraggeber entbindet einen Architekten z. B. nicht von der Pflicht, sich zu vergewissern, ob der Brandschutzexperte korrekte bautechnische Vorgaben gemacht hat (Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 27.01.2021, Az. 2 U 39/20).
Ansprüche Dritter
Ein Architekt kann Dritten zum Schadensersatz verpflichtet sein, wenn er ein Schutzgesetz im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB verletzt und dem Dritten dadurch Schaden entsteht. Zu den Schutzgesetzen im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB zählen z. B. § 319 Strafgesetzbuch (‚Baugefährdung‘), Regelungen im Zivilrecht und öffentlichen Baurecht, beispielsweise § 909 BGB (Vertiefung eines Grundstücks) und § 912 BGB (‚Überbau; Duldungspflicht‘), sowie die Abstandsvorschriften der Bauordnungen.
Bausummenüberschreitung
Das Bauprojekt „Stuttgart 21“ ist ein prominenter Fall für eine Kostenexplosion bei einem Bauprojekt. Wenn keine Vereinbarung über eine Kostengrenze oder eine Kostengarantie vereinbart wurde, haftet ein Architekt dem Bauherrn gegenüber nur bei schuldhafter Pflichtverletzung auf Schadenersatz. Dabei kann ein vereinbarter Toleranzrahmen von z. B. 15, 25 oder selbst 35 Prozent zur Anwendung kommen. Bei erheblicher, vom Architekten zu vertretender Überschreitung der vereinbarten Bausumme – in dem konkreten Fall ging es um eine Steigerung von 62 Prozent – ist der Bauherr zur fristlosen Kündigung des Architektenvertrags berechtigt (Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 12.02.2014, Az. 14 U 103/13).
Baumängel
Baumängel können vielseitig sein, für den Bauherrn mitunter versteckt sein und erst Jahre oder Jahrzehnte später zum Vorschein treten. Dennoch ist der Bauherr verpflichtet, ein Bauwerk nach Fertigstellung abzunehmen.
Von einer Mangelhaftigkeit der Leistung eines Architekten ist in der Regel auszugehen bei einem Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften (z. B. Bauordnung, Energiesparverordnung), wenn die Pläne aus technischen Gründen nicht realisierbar sind oder die Gebrauchstauglichkeit der Planung z. B. durch Verstöße gegen anerkannte Regeln der Technik gemindert ist. Auch kann ein Mangel vorliegen, wenn ein Architekt die Förderfähigkeit einer Baumaßnahme falsch beurteilt hat.
Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme der Leistung des Architekten nicht verweigert werden (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB). In einem solchen Fall bleibt der Auftraggeber also selbst dann zur Zahlung verpflichtet, wenn er den Mangel gerügt hat.
Das Nacherfüllungsrecht nach § 634 Nr. 1 BGB verjährt nach § 634a BGB bei einem Bauwerk nach fünf Jahren.
Verweigerung der Vergütung
Kann der Besteller die Beseitigung eines Mangels verlangen, so kann er die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung verweigern. Als angemessen gilt in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten.
Verweigert der Bauherr die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er nach § 650g BGB auf Verlangen des Bauunternehmers an einer „gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks“ mitzuwirken.
Abnahme
Ein Bauwerk gilt nach § 640 Abs. 2 Satz 1 BGB als abgenommen, „wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat“.
Ist der Besteller ein Verbraucher im Sinne von § 13 BGB, muss der Unternehmer den Besteller in Textform (§ 126b BGB) auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hinweisen.
Mängelbeseitigung
Generell muss dem Architekten die Möglichkeit gegeben werden, einen Fehler zu beseitigen und die Planung zu überarbeiten. Der Architekt kann dabei wählen, ob er seine Planung überarbeitet oder noch einmal ganz neu anfertigt.
Bislang war es ständige Rechtsprechung, dass Architekten nicht die Möglichkeit haben, die Mängelbeseitigung selbst vorzunehmen. Das Oberlandesgericht Hamm wich hiervon ab und entschied, dass ein Architekten die Möglichkeit haben muss, die für die Beseitigung des Baumangels notwendigen Planungs- und Überwachungsleistungen selbst auszuführen (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 28.01.2021, Az. 21 U 54/19, Rn. 118). Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung zur Mängelbeseitigung im Bauwerksrecht bleibt abzuwarten.
Bevor der Bauherr einen Baumangel selbst behebt, muss er dem Architekten eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen. Es bedarf keiner Fristsetzung, wenn der Architekt die Nacherfüllung verweigert oder die Nacherfüllung für den Bauherrn unzumutbar ist.
Schadenersatz wegen Baumangel
Nach der aktuellen Rechtslage kann der Besteller, wenn das Bauwerk mangelhaft ist, bei einem Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B) gemäß § 13 Abs. 7 Nr. 3 VOB/B und bei einem BGB-Vertrag gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung verlangen.
Steht zwischen Bauherr und Architekt ein Bauunternehmer und liegt ein Baumangel wegen mangelhafter Objektüberwachung vor, hat der Architekt nicht das Recht, den Mangel zu beseitigen, da er in diesem Fall nicht die Bauleistung schuldet. Vielmehr kann der Bauherr, nachdem er den Bauunternehmer erfolglos zur Nacherfüllung aufgefordert hat, Schadenersatz vom Architekten verlangen (§ 650t BGB).
Kostenvorschuss für Mängelbeseitigung
Im Werkvertragsrecht kann der Bauherr, wenn er nach erfolgloser Fristsetzung einen Mangel selbst beseitigen muss, für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen Vorschuss verlangen (§ 637 Abs. 3 BGB).
Urheberrecht
Das Urheberrecht schützt die Urheberrechte von Architektinnen und Architekten. Zu den im Urhebergesetz (UrhG) geschützten Werken zählen auch „Werke der Baukunst und der angewandten Kunst und Entwürfe solcher Werke“ (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 UrhG). Dazu zählen neben Gebäuden auch Brücken, Plätze, Parks oder Gärten. Es gibt zwei Voraussetzung für das Entstehen eines urheberrechtlichen Schutzes bei Gebäuden: Zum einen muss das Werk eine persönliche geistige Schöpfung darstellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.11.2013, I ZR 143/12). Zum anderen muss es eine ästhetische Gestaltungskraft aufweisen.
Nutzungsrecht
Der Architekt kann Dritten, insbesondere dem Bauherrn, das einfache oder ausschließliche Recht einräumen, sein Werk in bestimmter Weise und auf bestimmte Zeit zu nutzen (§§ 31 ff. UrhG). Zu den Nutzungsrechten gehört zum Beispiel das Recht auf ‚Nachbau‘, also die Realisierung des Entwurfs oder die Fertigstellung eines begonnen Bauwerks, aber auch die Vervielfältigung eines Bauplans oder die Nutzung eines Bauwerks etwa als Werbefläche.
Veränderung
Der Eigentümer darf das Objekt nicht ohne weiteres verändern, es sei denn es besteht eine entsprechende Vereinbarung. Hier hat stets eine Interessenabwägung im Einzelfall stattzufinden zwischen dem Erhaltungsinteresse des Architekten und dem Interesse des Bauherrn an Änderung des Bauwerks.
Entstellung
Es gilt das sogenannte Entstellungsverbot (§ 14 UrhG). Das Urheberpersönlichkeitsrecht erlaubt dem Architekten, „eine Entstellung oder eine andere Beeinträchtigung seines Werkes zu verbieten, die geeignet ist, seine berechtigten geistigen oder persönlichen Interessen am Werk zu gefährden“ (§ 14 UrhG). Wenn dies erforderlich ist, um Mängel zu beseitigen, muss der Architekt als Urheber allerdings auch eine mögliche Entstellung seines Werks hinnehmen.
Wem gehören die Pläne?
Der Architekt ist grundsätzlich nur verpflichtet, umsetzbare, genehmigungsfähige Pläne vorzulegen. Es ist gesetzlich nicht genau geregelt, ob und inwieweit ein Architekt dem Bauherrn angefertigte Pläne übergeben muss. In einem Architektenvertrag können klare Vereinbarungen hierzu getroffen werden. Darin kann auch geregelt werden, in welcher Form (analog/digital) und gegebenenfalls in welchem Format (CAD, Open Source, etc.) der Architekt seine Pläne zur Verfügung stellt.
Geht es um das geistige Eigentum an Plänen, sind nach § 2 Abs. 1 Nr. UrhG nicht nur Werke der Baukunst urheberrechtsgeschützt, sondern auch Entwürfe solcher Werke. Voraussetzung hierfür ist, dass auch in dem Entwurf eine persönliche geistige Schöpfung nach § 2 Abs. 2 UrhG liegt. Auch der Vorentwurf eines Architekten ist daher urheberrechtlich geschützt und darf nicht übernommen werden.
Die individuelle Darstellung von Plänen eines Bauwerks, Zeichnungen, Karten oder Skizzen genießt daneben Schutz nach § 2 Abs. 1 Nr. 7 UrhG als Darstellung wissenschaftlicher oder technischer Art.
Baubeschreibung: Pflicht bei Verbrauchern
Privaten Verbrauchern muss ein Bauunternehmer nach § 650j BGB eine Baubeschreibung zukommen lassen. Diese umfasst Informationen zur Bauweise, Grundrisse und Schnitte sowie Lagepläne.
Baurecht und Normen
Architektinnen und Architekten müssen nicht nur schöne Häuser bauen können, sondern auch eine Vielzahl an Rechtsnormen kennen und beachten. Architekten kommt bei Bauvorhaben die Verantwortung gegenüber dem Bauherrn zu, mit ihrer Sachkenntnis als Treuhänder beratend die Einhaltung der Bauvorschriften sicherzustellen.
Das Baurecht ist teilweise dem öffentlichen Recht, teilweise dem privaten Recht zuzuordnen. Das öffentliche Baurecht teilt sich auf in das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht.
Vergaberecht
Architekturbüros, die sich an öffentlichen Ausschreibungen beteiligen, sind mit vielfältigen vergaberechtlichen Fragestellungen konfrontiert. Hervorzuheben im komplexen Vergaberecht ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Die VOB ist ein vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen erarbeitetes und fortgeschriebenes Regelwerk. In ihr sind Bestimmungen für die Vergabe von Bauaufträgen durch die öffentliche Hand geregelt. Die VOB gliedert sich in zwei Teile – Teil A: Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen sowie Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen.
Das Bauplanungsrecht regelt die Frage, wo gebaut werden darf. Das Baugesetzbuch enthält hierzu Vorschriften zur Bauleitplanung, zu Flächennutzungs- und Bebauungsplänen, zur Zusammenarbeit mit Privaten, zur Bodenordnung, Enteignung und Erschließung sowie zum Städtebaurecht.
Das Bauordnungsrecht hingegen regelt, wie gebaut werden darf. Die Bauordnungen der Länder enthalten Vorschriften zu Abstandsflächen, Standsicherheit sowie Schall- und Brandschutz. Daneben sind im Bauordnungsrecht technische Regelwerke zu beachten wie Normen, die vom Deutschen Institut für Normung (DIN) festgelegt werden.
Das private Baurecht regelt die Rechtsbeziehungen zwischen dem Bauherrn bzw. Auftraggeber, dem Architekten, dem Bauträger oder Bauunternehmer und den beteiligten Werkunternehmern.
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