{"id":57581,"date":"2021-03-30T20:00:45","date_gmt":"2021-03-30T18:00:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.lhr-law.de\/?p=57581"},"modified":"2021-03-30T20:04:19","modified_gmt":"2021-03-30T18:04:19","slug":"hoechstpreise-immobilienwerbung-unzulaessig","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.lhr-law.de\/en\/magazin\/wettbewerbsrecht-kartellrecht\/hoechstpreise-immobilienwerbung-unzulaessig\/","title":{"rendered":"Die Werbung eines Immobilienmaklers mit \u201eH\u00f6chstpreisen\u201c ist unzul\u00e4ssig"},"content":{"rendered":"
\"Immobilien
peterschreiber.media – stock.adobe.com<\/figcaption><\/figure>\n

Die Expertise und der Erfolg eines Unternehmens ist f\u00fcr die Kaufentscheidung des Verbrauchers oft von ausschlaggebendem Gewicht: Wer gro\u00df und erfolgreich ist, wird wohl auch gut sein. Auch aus diesem Grund findet man verst\u00e4rkt Werbeaussagen, in denen Immobilienmakler versprechen, sie w\u00fcrden die Objekte ihrer Kunden zum \u201eBestpreis\u201c oder auch zum \u201eH\u00f6chstpreis\u201c verkaufen. <\/em><\/p>\n

In Internetauftritten der verschiedenen Maklerb\u00fcros liest man immer wieder \u201eVerkaufen Sie Ihre Immobilien mit XY – Schnell & zum Bestpreis\u201c. Bei anderen Anbietern hei\u00dft es beispielsweise \u201eXY-Immobilien verkauft Ihre Immobilien zum h\u00f6chstm\u00f6glichen Preis!\u201c. <\/em><\/p>\n

Werben Makler in dieser Art und Weise, suggerieren sie dem Kunden, ein gleichwertiger Verkaufspreis lasse sich mit anderen Maklern nicht erzielen. Sie nehmen so eine Alleinstellung auf dem Markt f\u00fcr sich in Anspruch. <\/em><\/p>\n

Das LG Hamburg hat nun die Aussage \u201eVerkauf zum H\u00f6chstpreis\u201c auf Antrag der Wettbewerbszentrale untersagt und stufte sie als irref\u00fchrend und somit wettbewerbswidrig ein. <\/em><\/p>\n

\u201eHausverkauf zum H\u00f6chstpreis\u201c\u00a0<\/em><\/h2>\n

Die Beklagte, eine deutsche Franchisegeberin im Bereich der Vermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie von Yachten und Flugzeugen, warb im Internet mit der Angabe: \u201eHausverkauf zum H\u00f6chstpreis\u201c. Das Anklicken der Anzeige f\u00fchrte zur Internetseite der Beklagten.<\/p>\n

Wegen dieser Werbeaussage mahnte die Wettbewerbszentrale die Beklagte ab. Grund daf\u00fcr sei, dass ein erheblicher Teil der umworbenen Verbraucher davon ausgehe, dass mit der Angabe \u201eH\u00f6chstpreis\u201c eine Spitzen- oder Alleinstellungsbehauptung verbunden sei. Die Angabe \u201ePreise\u201c werde vom Publikum nicht so verstanden, dass die Beklagte genau den gleichen Preis erziele wie die anderen am Markt t\u00e4tigen Unternehmen auch. Aus Sicht der angesprochenen Verkehrskreise sei davon auszugehen, dass die Beklagte nicht nur kompetent und serviceorientiert, sondern vielmehr auch in der Lage sei, den H\u00f6chstpreis zu erzielen, den Mitbewerber nicht erzielen k\u00f6nnten.<\/p>\n

Spitzenstellungswerbung<\/h2>\n

Gewisserma\u00dfen \u201eauf die Spitze\u201c getrieben sind die Alleinstellungs-, Superlativ- und Spitzenstellungswerbungen. Von einer Alleinstellungsbehauptung spricht man, wenn der Werbende in Bezug auf unternehmens-, vertriebs- oder produktbezogene Umst\u00e4nde in bestimmter Hinsicht oder generell einen bedeutsamen Vorsprung vor der gesamten Konkurrenz reklamiert. Daf\u00fcr ist nicht zwingend die Behauptung erforderlich, dass der Unternehmer keine Mitbewerber habe, sondern vielmehr ausreichend, wenn er angibt, seine Mitbewerber oder eine gr\u00f6\u00dfere Gruppe dieser zu \u00fcbertreffen.<\/p>\n

Innerhalb dieser Behauptungen steht die Herausstellung besonderer Leistungen im Spannungsfeld zwischen Irref\u00fchrung im Sinne des \u00a7 5 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewer<\/a>b (UWG) und vergleichender Werbung im Sinne des \u00a7 6 UWG<\/a>. Wird die herausstellende Behauptung vom Verkehr ernst genommen, ohne der Realit\u00e4t zu entsprechen, liegt eine Irref\u00fchrung vor. Liegt jedoch in der Herausstellung die Behauptung, besser als bestimmte Konkurrenten zu sein, und ist jedenfalls ein Konkurrent individuell erkennbar, so ist Werbung zus\u00e4tzlich an \u00a7 6 UWG<\/a> zu messen. Dennoch sind Alleinstellungs- und Spitzenbehauptungen zul\u00e4ssig, sofern die tats\u00e4chliche Behauptung wahr ist, der Werbende einen deutlichen und nicht nur geringf\u00fcgigen Vorsprung gegen\u00fcber seinen Mitbewerbern vorzuweisen hat und dieser Vorsprung die Aussicht auf eine gewisse Stetigkeit bietet. Daher muss der Verkehr in der Behauptung eine tats\u00e4chliche Stellungnahme mit Informationscharakter und nicht lediglich ein subjektives Eigenlob des Werbenden sehen.<\/p>\n

Erwartungen werden nicht eingehalten<\/h2>\n

Und genau solch eine Spitzenstellungsbehauptung stellt die Werbeaussage \u201eHausverkauf zum H\u00f6chstpreis\u201c dar. Das Landgericht Hamburg (LG Hamburg, Urteil v. 03.12.2020, Az. 312 O 367\/19<\/a>) stufte dies als irref\u00fchrend und somit wettbewerbswidrig ein. Grund daf\u00fcr sei, dass die verwendete Formulierung die Erwartung wecke, dass von der werbenden Makler-Firma, die mit \u201e\u00fcber 700 Standorten\u201c, \u201eExperten vor Ort\u201c und einem \u201eInternationalen Netzwerk\u201c eine besondere Expertise in Anspruch nimmt, eine H\u00f6chstleistung in Form der Erzielung des h\u00f6chsten m\u00f6glichen Preises beim Hausverkauf erbracht werde. Dadurch w\u00fcrde der Verkehr annehmen, ein h\u00f6herer Preis auf anderen Kan\u00e4len oder durch andere Maklerunternehmen k\u00f6nne nicht erzielt werden.<\/p>\n

Ein solches Werbeversprechen sei schon deshalb irref\u00fchrend, weil es faktisch nicht belegbar ist. Ausschlaggebend f\u00fcr den Preis beim Verkauf einer Immobilie sind vielmehr eine Reihe von Faktoren \u2013 wobei die Maklerleistung nur ein Baustein darstelle. Die Bestimmung der Preise h\u00e4ngt von den unterschiedlichsten Faktoren ab, zu denen zum einen Eigenschaften der Immobilie wie Lage, Alter, Art oder Zustand, zum anderen die Umst\u00e4nde des Verkaufs wie der Zeitpunkt des Verkaufs, die Lage auf dem Immobilienmarkt, die Person des K\u00e4ufers oder das m\u00f6gliche Zeitfenster, in dem der Verkauf erreicht werden soll oder muss, geh\u00f6ren, so die Richter. Daher lie\u00dfe sich nicht behaupten, dass der Makler Garant daf\u00fcr ist, den h\u00f6chstm\u00f6glichen Preis auch tats\u00e4chlich zu erreichen. Weiter sei nicht \u00fcberpr\u00fcfbar, welchen Preis ein anderer Makler f\u00fcr die Immobilie erzielt h\u00e4tte, da Vergleichswerte regelm\u00e4\u00dfig nicht vorliegen.<\/p>\n

Tats\u00e4chlich sei die Werbebehauptung also nicht richtig, weil der Beklagte das Versprechen, den h\u00f6chsten Preis zu erzielen, nicht halten kann. Denn daf\u00fcr, dass gerade die Beklagte die Gew\u00e4hr daf\u00fcr bieten kann, die optimale Verkaufssituation einschlie\u00dflich der Person des K\u00e4ufers, der den h\u00f6chsten erzielbaren Preis zu zahlen bereit ist, zu schaffen und so einen h\u00f6heren Preis als andere Maklerunternehmen oder Verkaufskan\u00e4le zu erzielen, bestehen keine Anhaltspunkte. Au\u00dferdem bestehe jederzeit die Gefahr, dass jedenfalls relevante Anteile des angesprochenen Verkehrs, diese Angabe dahin verstehe, dass der Werbende auf jeden Fall den h\u00f6chsten Preis erzielen werde, obwohl dies nicht der Fall sei beziehungsweise gar nicht \u00fcberpr\u00fcft werden k\u00f6nne.<\/p>\n

Leeres Versprechen<\/h2>\n

Einer solchen Werbung<\/a> kann \u2013 zumindest f\u00fcr einen Teil des angesprochenen Verkehrskreises \u2013 entnommen werde, dass die Beklagte verspricht, im Vergleich mit anderen Maklerunternehmen und Verkaufskan\u00e4len den h\u00f6chsten m\u00f6glichen Preis beim Verkauf eines Hauses auf dem Markt zu erzielen. Dies weckt jedoch die unrichtige Erwartung, das werbende Unternehmen k\u00f6nne daf\u00fcr die Gew\u00e4hr bieten \u2013 was es aber eben nicht kann, verdeutlicht das Landgericht Hamburg in seinem Urteil.<\/p>\n

Die Behauptung, der Gr\u00f6\u00dfte, Leistungsf\u00e4higste, Schnellste oder \u00fcberhaupt Beste zu sein, also eine Spitzenstellung innezuhaben, kann bereits Abmahnungen<\/a> hervorrufen \u2013 denn nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb darf Werbung weder irref\u00fchrend noch intransparent sein.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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