{"id":56430,"date":"2020-12-23T06:33:51","date_gmt":"2020-12-23T04:33:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.lhr-law.de\/?p=56430"},"modified":"2020-12-23T18:53:34","modified_gmt":"2020-12-23T16:53:34","slug":"corona-pandemie-und-gewerbemietrecht-wenn-sie-ihre-gewerbemiete-nicht-zahlen-koennen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.lhr-law.de\/en\/magazin\/corona-pandemie-und-gewerbemietrecht-wenn-sie-ihre-gewerbemiete-nicht-zahlen-koennen\/","title":{"rendered":"Corona und Gewerbemietrecht: Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?"},"content":{"rendered":"
\"Gewerbemieteminderung
Photo by Kelly Sikkema on Unsplash<\/figcaption><\/figure>\n

Die Corona-Krise<\/a> hat uns alle hart erwischt. Die Ausbreitung des Corona-Virus, t\u00e4glich steigende Infektions- und Sterbefallzahlen, Kontaktverbote, Ausgangssperren, der Rat der Bundesregierung, zu Hause zu bleiben, das Tragen von Masken – all das verunsichert die Menschen. <\/em><\/p>\n

Das \u00f6ffentliche Leben und damit auch die Wirtschaft werden in vielen Bereichen lahmgelegt. Viele Unternehmen haben daher Umsatzausf\u00e4lle, w\u00e4hrend ihre Ausgaben teils unver\u00e4ndert bestehen bleiben. <\/em><\/p>\n

So beeinflusst die Pandemie auch das Rechtsverh\u00e4ltnis zwischen Mieter und Vermieter. Wer in Zeiten von Corona keine finanziellen R\u00fccklagen hat, bekommt schnell Probleme mit der Zahlung der Miete. <\/em><\/p>\n

Doch bleiben Gewerbemieter zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet, wenn sie in der Nutzung des Mietobjektes wegen beh\u00f6rdlicher Beschr\u00e4nkungen stark beeintr\u00e4chtigt sind?<\/em><\/p>\n

Ist die K\u00fcrzung der Gewerbemiete wegen coronabedingter Einschr\u00e4nkungen zul\u00e4ssig?<\/h2>\n

Mit dieser Frage musste sich das Landgericht M\u00fcnchen I in einem aktuellen Fall besch\u00e4ftigen, in dem es um einen Streit \u00fcber die Zahlung des Mietzinses zwischen einer Vermieterin von Gewerber\u00e4umen und einer Gewerbemieterin ging (LG M\u00fcnchen I, Urteil v. 22.09.2020, Az. 3 O 4495\/20<\/a>).<\/p>\n

Die Kl\u00e4gerin vermietete der Gewerbemieterin zum Zweck des Einzelhandels Gewerber\u00e4ume mit einer Fl\u00e4che von ca. 3000 Quadratmetern, welche die Beklagte als M\u00f6belhaus nutzte. Die Corona-Pandemie und steigende Infektionszahlen f\u00fchrten im Fr\u00fchjahr zu erheblichen Einschr\u00e4nkungen f\u00fcr gewerblich genutzte Mietfl\u00e4chen. Daher wurde der beklagten Gewerbemieterin aufgrund beh\u00f6rdlicher Anordnung die \u00d6ffnung ihrer Ladenfl\u00e4che zun\u00e4chst vollst\u00e4ndig untersagt. Sp\u00e4ter musste sie die Verkaufsfl\u00e4che auf 800 Quadratmeter und den Kundenzustrom auf einen Kunden je 20 Quadratmeter Verkaufsfl\u00e4che begrenzen.<\/p>\n

Da nach Ansicht der Beklagten ein Mietmangel vorlag, k\u00fcrzte sie die Miete ab April 2020 Corona-bedingt um 100%. Nach Auffassung der Kl\u00e4gerin dagegen war die Beklagte weiterhin zur Mietzahlung in voller H\u00f6he verpflichtet und verlangte daher Zahlung des Mietzinses f\u00fcr die Monate April bis Juni 2020 in H\u00f6he von knapp 224.000 Euro.<\/p>\n

Beh\u00f6rdliche Beschr\u00e4nkungen als Mietmangel<\/h2>\n

Die Klage der Vermieterin hatte nur zum Teil Erfolg. Die Kl\u00e4gerin habe eine teilweise und abgestufte Minderung der Miete vornehmen k\u00f6nnen.<\/p>\n

Das Landgericht M\u00fcnchen I sah die Beschr\u00e4nkungen als Mietmangel an und st\u00fctzte sich dabei auf mehrere Entscheidungen des Reichsgerichts, wonach beh\u00f6rdliche Einschr\u00e4nkungen und Verbote, welche die Tauglichkeit der Mietr\u00e4ume zum vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch aufheben und damit unm\u00f6glich machen oder mindern, einen Mietmangel darstellten. Dar\u00fcber hinaus sei es allgemein anerkannt, dass \u00f6ffentlich-rechtliche Beschr\u00e4nkungen einen Mangel begr\u00fcnden k\u00f6nnten, wenn sie Bezug auf die Beschaffenheit, Benutzung oder die Lage der Sache nehmen w\u00fcrden. Dabei sei der vereinbarte Zweck ma\u00dfgeblich und die Beschr\u00e4nkung m\u00fcsse grunds\u00e4tzlich bestehen.<\/p>\n

Beeintr\u00e4chtigung des Mietzwecks durch Corona-Beschr\u00e4nkungen<\/h2>\n

Die Parteien hatten im Mietvertrag vereinbart, dass die Gewerber\u00e4ume als M\u00f6belgesch\u00e4ft genutzt werden. Dieser Zweck sei jedoch durch die beh\u00f6rdlichen Corona-Beschr\u00e4nkungen erheblich beeintr\u00e4chtigt bzw. gest\u00f6rt worden.<\/p>\n

Diese Beschr\u00e4nkungen fielen auch nicht in die Risikosph\u00e4re der Beklagten, so das Gericht. Daran \u00e4ndere auch die im Mietvertrag vereinbarte Klausel, dass die Mieterin verpflichtet sei, \u201eauf ihr Risiko alle weiteren etwaigen f\u00fcr ihren Betrieb erforderlichen beh\u00f6rdlichen Genehmigungen einzuholen und aufrechtzuerhalten\u201c, nichts. Diese Klausel k\u00f6nne nach dem \u00fcbereinstimmenden Parteiwillen lediglich bau- oder arbeitsrechtliche Genehmigungen erfassen, da sich \u201edie Parteien sicherlich zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrags keine Gedanken um Nutzungseinschr\u00e4nkungen \u2026 wegen seuchenrechtlicher Ma\u00dfnahmen gemacht haben\u201c (LG M\u00fcnchen I, Urteil v. 22.09.2020, Az. 3 O 4495\/20<\/a>).<\/p>\n

Das Gericht ging daher davon aus, dass die beh\u00f6rdliche Anordnung die vertragsgem\u00e4\u00dfe Nutzungsm\u00f6glichkeit der Mietsache selbst betreffe, da nach \u00fcbereinstimmenden Parteiwillen ein M\u00f6belgesch\u00e4ft zentral gelegen in M\u00fcnchen betrieben werden sollte. Daher bejahte das Landgericht M\u00fcnchen I einen Mietmangel und entschied, dass die Miete f\u00fcr die Zeit der weitgehenden Schlie\u00dfung des M\u00f6belgesch\u00e4fts um 80% gemindert werden k\u00f6nne.<\/p>\n

F\u00fcr den Monat Mai, in dem es eine Verkaufsfl\u00e4chenbeschr\u00e4nkung (lediglich 25% der Fl\u00e4che konnten genutzt werden) sowie eine Kundenbeschr\u00e4nkung gab, sei eine Minderung der Miete um 50% gerechtfertigt gewesen. F\u00fcr den Juni, in dem es lediglich die Begrenzung der Kundenanzahl gab, k\u00f6nne die Miete um 15% gemindert werden.<\/p>\n

Dar\u00fcber hinaus nahm das Gericht hier eine St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage an, da die Parteien mit den Folgen einer Corona-Pandemie und Infektionsschutzma\u00dfnahmen durch die Regierung nicht gerechnet und den Vertrag so kaum geschlossen h\u00e4tten, sodass eine Vertragsanpassung in Betracht komme, welche in der Reduzierung der Miete zu sehen sei, so das Gericht. Dabei entspreche die H\u00f6he der gesetzlichen Minderung.<\/p>\n

Wer tr\u00e4gt das Verwendungsrisiko einer Mietsache w\u00e4hrend der Pandemie?<\/h2>\n

T\u00e4glich steigende Sterbefall- und Infektionszahlen f\u00fchren erneut zu versch\u00e4rften beh\u00f6rdlichen Ma\u00dfnahmen und Einschr\u00e4nkungen f\u00fcr uns alle.<\/p>\n

Daher r\u00fcckt insbesondere die Frage, ob Corona-bedingte Einschr\u00e4nkungen Mietminderungen rechtfertigen, verst\u00e4rkt in den Vordergrund. Die Gerichte m\u00fcssen entscheiden, wer das Verwendungsrisiko einer Mietsache w\u00e4hrend der Corona-Pandemie tr\u00e4gt.<\/p>\n

Bisher haben sich die Gerichte mehrfach gegen Mietminderungen und St\u00f6rungen der Gesch\u00e4ftsgrundlage ausgesprochen und damit meistens zu Lasten der Gewerbemieter entschieden.\u00a0Nun hat sich jedoch das Landgericht M\u00fcnchen I mit dieser Entscheidung gegen diese Tendenz entschieden, indem es dem Gewerbemieter ein Minderungsrecht – teilweise und abgestuft – zugesprochen hat.<\/p>\n

Wie der BGH diese Frage beurteilen wird, ist offen und auf die h\u00f6chstrichterliche Rechtsprechung ist noch l\u00e4nger zu warten.\u00a0Allerdings k\u00f6nnte eine \u00c4nderung des Mietrechts, wie im Beschluss vom 13.12.2020 beabsichtigt, dabei helfen, diese Frage – zumindest teilweise – zu kl\u00e4ren.<\/p>\n

Damit ist eine gesetzlich vermutete St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage von Gewerbemietvertr\u00e4gen vorgesehen, sodass Mieter vom Vermieter eine Anpassung der Miete an die Umst\u00e4nde der Corona-Pandemie wegen St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage nach \u00a7 313 BGB<\/a> verlangen k\u00f6nnen sollen. Hierzu hei\u00dft es im vorl\u00e4ufigen Beschluss vom 13.12.2020<\/a>:<\/p>\n

\u201e15. F\u00fcr Gewerbemiet- und Pachtverh\u00e4ltnisse, die von staatlichen Covid-19 Ma\u00dfnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschr\u00e4nkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Ver\u00e4nderung der Gesch\u00e4ftsgrundlage darstellen k\u00f6nnen. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. P\u00e4chtern und Eigent\u00fcmern vereinfacht.\u201c<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Eine solche \u00c4nderung k\u00f6nnte zwar hilfreich sein, allerdings sollte stets eine Einzelfallbetrachtung vorgenommen werden, da Mietverh\u00e4ltnisse unterschiedlich sein k\u00f6nnen und Besonderheiten haben k\u00f6nnen, die sich auch dementsprechend unterschiedlich auf die Frage der Risikoverteilung auswirken k\u00f6nnen.<\/p>\n

Um Streitigkeiten wie im vorliegenden Fall vorzubeugen, empfiehlt es sich in der Praxis, bei Neuabschl\u00fcssen oder Ver\u00e4nderungen von Mietvertr\u00e4gen schriftlich zu regeln, wie sich die Pandemie auf die Risikoverteilung auswirkt und welche Partei das Verwendungsrisiko der Mietsache tr\u00e4gt oder ob dies gleichwertig auf die Parteien verteilt wird.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Die Corona-Krise hat uns alle hart erwischt. Die Ausbreitung des Corona-Virus, t\u00e4glich steigende Infektions- und Sterbefallzahlen, Kontaktverbote, Ausgangssperren, der Rat der Bundesregierung, zu Hause zu bleiben, das Tragen von Masken – all das verunsichert die Menschen. Das \u00f6ffentliche Leben und damit auch die Wirtschaft werden in vielen Bereichen lahmgelegt. Viele Unternehmen haben daher Umsatzausf\u00e4lle, w\u00e4hrend […]<\/p>\n","protected":false},"author":82,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"content-type":"","footnotes":""},"categories":[1,18554],"tags":[18533,18867,18868],"class_list":["post-56430","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-magazin","category-vertragsrecht","tag-corona","tag-mietminderung","tag-gewerbemiete","topic_category-vertragsrecht"],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.lhr-law.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/56430","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.lhr-law.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.lhr-law.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.lhr-law.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/82"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.lhr-law.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=56430"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.lhr-law.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/56430\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.lhr-law.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=56430"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.lhr-law.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=56430"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.lhr-law.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=56430"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}